Wyjaśniamy krok po kroku, jak przebiega proces dzierżawy gruntu i jakie potencjalne przeszkody należy rozwiązać, aby móc generować energię pochodzenia słonecznego.
Jak wygląda proces inwestycyjny dotyczący gruntu pod budowę elektrowni fotowoltaicznej? Jakie kroki czekają dewelopera, aby mógł rozpocząć generację energii solarnej?
Proces inwestycyjny
Proces zmierzający do uruchomienia elektrowni fotowoltaicznej jest kilkuetapowy. Pierwszym z nich jest kontakt właściciela gruntu z wybranym deweloperem i zgłoszenie chęci nawiązania współpracy. W oparciu o zgłoszenie oraz informacje udostępnione przez właściciela, grunt podlega analizie pod kątem spełniania kryteriów formalno-prawnych oraz zakładanych przez dewelopera kryteriów komercyjnych. Następnie dochodzi do ustalenia warunków dzierżawy oraz uzgodnienia ostatecznego kształtu umowy z deweloperem, przy czym wzory umów stosowanych przez deweloperów mają zazwyczaj wystandaryzowany charakter ze względu na konieczność zapewnienia finansowania bankowego dla projektu.
Po podpisaniu umowy dzierżawy firma deweloperska może rozpocząć proces inwestycyjno-budowlany. Budowę farmy fotowoltaicznej na dzierżawionej działce deweloper może rozpocząć po otrzymaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, jednak wcześniej konieczne jest uzyskanie wielu innych pozwoleń i decyzji, takich jak decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy oraz decyzja o określeniu warunków przyłączenia elektrowni PV do sieci dystrybucyjnej. Ten złożony i wielowątkowy proces zwykle trwa od 2 do 3 lat. Po tym czasie projekt uzyskuje status gotowego do budowy.
Wybór odpowiedniego gruntu pod budowę elektrowni fotowoltaicznej to kluczowy krok, który ma wpływ na produktywność źródła wytwórczego. Ważne jest, aby grunt był posiadał wystarczająco dużą powierzchnię (zazwyczaj powyżej 1ha). Do zlokalizowania elektrowni fotowoltaicznej najlepiej nadają się tereny płaskie lub nachylone na południe, które nie są zacienione, zalesione ani zalewowe. Ponadto, warto zwrócić uwagę na dostępność sieci energetycznej średniego napięcia, najlepiej w odległości do kilkuset metrów od granicy działki. Dodatkowo, obszar na którym ma powstać elektrownia fotowoltaiczna co do zasady powinien być nieobjęty formami ochrony przyrody takimi jak Natura 2000 lub park krajobrazowy.
W ramach uzgadniania ostatecznego kształtu umowy dzierżawy kluczowe jest osiągnięcie porozumienia pomiędzy właścicielem nieruchomości a deweloperem w zakresie warunków komercyjnych współpracy, w szczególności wysokości docelowego czynszu dzierżawnego (wypłacanego w okresie po wydaniu przedmiotu dzierżawy deweloperowi). Porozumienie musi być satysfakcjonujące dla obu stron umowy. W poprzednim artykule przybliżyliśmy elementy, na które warto zwrócić uwagę podczas ustalania warunków umowy.
Kluczowa rola uzyskania warunków przyłączenia źródła OZE do sieci elektroenergetycznej
Kluczowym ryzykiem dla realizacji projektu nowego źródła OZE jest brak pewności uzyskania przez dewelopera warunków przyłączeniowych rozwijanego projektu do sieci elektroenergetycznej. Taka odmowa w roku 2022 dotknąć mogła nawet kilkudziesięciu procent składanych wniosków.
Należy zaznaczyć, że jest to przede wszystkim ryzyko dewelopera OZE, ponieważ to on ponosi koszty prac projektowych oraz prowadzenia procesu formalno-prawnego, jak również wraz z wnioskiem o wydanie ww. warunków jest zobowiązany wnieść kaucję, która wiąże się z zamrożeniem istotnych środków (około 30 tys. PLN na 1MW). Pomimo, że ryzyko ekonomiczne realizacji przedsięwzięcia w całości ponosi deweloper, nie pozostaje jednak ono bez wpływu na sytuację właściciela gruntu, bowiem materializacja tego ryzyka oznacza opóźnienie realizacji inwestycji, a zatem – opóźnienie otrzymywania czynszu dzierżawnego w docelowej wysokości. Wypłata czynszu jest uwarunkowana rozpoczęciem korzystania z gruntu (oraz budowy), które możliwe jest dopiero po uzyskaniu wszystkich odpowiednich decyzji i zgód.
Dostępność mocy przyłączeniowych w Polsce, podobnie jak w innych krajach europejskich, jest ograniczona. Istnieje coraz więcej obszarów, w których nie można uzyskać zgody na przyłączenie instalacji do sieci dystrybucyjnej ze względu na jej pełne obciążenie i brak możliwości obsłużenia dodatkowej generacji. Powodami są ich zaawansowany wiek i niska jakość, a co za tym idzie brak możliwości dobrego bilansowania mało przewidywalnego poziomu generacji energii ze źródeł odnawialnych.
Wbrew alarmującym czasami informacjom na temat skali odmów udzielenia warunków przyłączeniowych, zespół Infranika wierzy, że ryzyko to, przynajmniej w pewnym wymiarze jest przejściowe i będzie sukcesywnie malało wraz z modernizacją sieci energetycznej w Polsce oraz rozwojem rozwiązań magazynowania energii. W razie odmowy uzyskania warunków przyłączeniowych za pierwszym razem, wniosek można również zmodyfikować i ponowić w przyszłości, tak więc wstępna odmowa udzielona przez operatora nie przekreśla możliwości przyłączenia źródła do sieci w bliższej lub dalszej przyszłości. Jednak w każdym przypadku jest to proces czasochłonny i kosztowny.
Dlatego właśnie, podczas rozmowy z dzierżawcą warto zwrócić uwagę na to, czy dokładnie przeanalizował on stan lokalnej infrastruktury elektroenergetycznej pod kątem prawdopodobieństwa uzyskania przyłączenia nowego źródła, oraz przedyskutować jego strategię na skuteczne uzyskanie warunków przyłączeniowych.
Kluczowe etapy rozwoju projektu budowy elektrowni fotowoltaicznej
Poniżej przedstawiamy skrócony opis kompleksowej realizacji projektu farmy fotowoltaicznej (od wstępnej decyzji biznesowej do momentu rozpoczęcia zarządzania uruchomioną instalacją). Właściciele gruntów rozważający dzierżawę być może odetchną z ulgą wiedząc, że to deweloper odpowiedzialny jest za przeprowadzenie tego procesu i absolutną większość związanych z nim kosztów.
Etapy rozwoju projektu elektrowni fotowoltaicznej:
1. Weryfikacja terenów pod planowaną inwestycję (o warunkach, jakie powinien spełnić dany teren, piszemy powyżej)
2. Uzyskanie prawa do dysponowania nieruchomością – zawarcie umowy dzierżawy (procesowi temu poświęciliśmy poprzedni artykuł, tutaj jedynie pobieżnie przybliżamy temat).
Deweloperzy w zakresie akwizycji terenów, na których rozwijane są projekty elektrowni fotowoltaicznych posługują się przede wszystkim umowami dzierżawy. Są to standardowo kontrakty wieloletnie, zawierane na okres 29-30 lat. W odniesieniu do infrastruktury kablowej deweloperzy korzystają również z instytucji służebności przesyłu. W przypadkach podyktowanych specyfiką projektu lub charakterem nieruchomości wykorzystywane są również inne narzędzia prawne, takie jak umowy najmu, użyczenia, umowy nienazwane przyznające prawo do gruntu lub decyzje administracyjne.
3. Uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach:
• pobranie niezbędnych materiałów,
• przygotowanie i złożenie wniosku,
• procedura uzyskania decyzji (wszczęcie postępowania, uzyskanie opinii organów, wydanie decyzji).
Uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest newralgicznym etapem rozwoju każdego projektu, z uwagi na konieczność przeprowadzenia niezbędnych badań i analiz środowiskowych.
4. Uzyskanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy:
• pobranie niezbędnych materiałów,
• przygotowanie i złożenie wniosku,
• procedura uzyskania decyzji (wszczęcie postępowania, uzyskanie uzgodnień organów, wydanie
decyzji).
5. Uzgodnienia z operatorem sieci elektroenergetycznej:
• przygotowanie i złożenie wniosku o wydanie warunków przyłączenia,
• uzyskanie warunków przyłączenia,
• zawarcie umowy przyłączeniowej.
6. Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę:
• uzyskanie niezbędnych uzgodnień/zezwoleń,
• przygotowanie i złożenie wniosku,
• uzyskanie decyzji.
7. Zabezpieczenie trasy kablowej – zawarcie służebności przesyłu/innych tytułów prawnych do gruntu.
8. Uzyskanie decyzji celu publicznego dla infrastruktury sieciowej:
• pobranie niezbędnych materiałów,
• przygotowanie i złożenie wniosku,
• procedura uzyskania decyzji (wszczęcie postępowania, uzyskanie uzgodnień organów, wydanie
decyzji).
9. Uzyskanie pozwolenia na budowę przyłącza:
• uzyskanie niezbędnych uzgodnień/zezwoleń,
• przygotowanie i złożenie wniosku,
• uzyskanie decyzji.
10. Zabezpieczenie odbioru („offtake”) energii elektrycznej:
• w zależności od strategii dewelopera ubieganie się o i uzyskanie wsparcia aukcyjnego albo zawarcie długoterminowej umowy sprzedaży energii elektrycznej (PPA).
11. Przystąpienie do budowy.
W przypadku gdy dla terenu, na którym planowana jest inwestycja, jest sporządzony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, to po zawarciu umowy dzierżawy można rozpocząć procedurę uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oraz jednocześnie wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków przyłączenia. Nie ma konieczności uzyskiwania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.
Mamy nadzieję, że udało nam się przybliżyć dosyć skomplikowany proces inwestycyjny, który każdorazowo przedsięwziąć musi deweloper, aby doprowadzić projekt do końca, a także wyjaśnić, dlaczego trwa on stosunkowo długo. Jako właściciel gruntu rozważający dzierżawę pod inwestycję OZE, nie musisz oczywiście pamiętać wszystkich powyższych szczegółów. Możesz powierzyć prowadzenie inwestycji specjalistom z zespołu Infranika!
