Jaka powierzchnia zgłoszonej nieruchomości zostanie wykorzystana pod realizację inwestycji?
Zawsze staramy się wykorzystać całą powierzchnię dzierżawionej nieruchomości, ponieważ oznacza to większą moc i tym samym produkcję energii elektrycznej przez farmę fotowoltaiczną i równocześnie wyższy czynsz dzierżawny dla Ciebie. Ostateczny obszar dzierżawy zostanie jednak określony po otrzymaniu warunków przyłączeniowych od operatora systemu dystrybucyjnego. To od treści warunków przyłączeniowych zależy, jak duża będzie elektrownia fotowoltaiczna. Jeśli zajmiemy tylko część działki, reszta jej niezabudowanej powierzchni może być nadal użytkowana jako ziemia rolna. Działka wykorzystana pod farmę fotowoltaiczną zostanie ogrodzona, dzięki czemu łatwo będzie określić powierzchnię zajmowaną przez instalację PV.
Kiedy otrzymasz płatność za dzierżawę i jaki będzie harmonogram inwestycji?
Płatności czynszu dzierżawnego będą wypłacane począwszy od chwili udostępnienia gruntu na potrzeby faktycznego rozpoczęcia budowy elektrowni fotowoltaicznej.
Budowę farmy fotowoltaicznej na dzierżawionej działce możemy rozpocząć po otrzymaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, jednak wcześniej konieczne jest uzyskanie wielu innych pozwoleń i decyzji, takich jak decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy oraz decyzja o określeniu warunków przyłączenia elektrowni PV do sieci dystrybucyjnej. Ten złożony i wielowątkowy proces zwykle trwa od 2 do 3 lat. Po tym czasie projekt uzyskuje status gotowego do budowy.
Czy można wypowiedzieć umowę dzierżawy gruntu pod elektrownię fotowoltaiczną?
Tak, umowa dzierżawy może zostać wypowiedziana z zachowaniem okresu wypowiedzenia, jeśli budowa elektrowni fotowoltaicznej nie rozpocznie się w terminie określonym w umowie (5 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy). Właściciel nieruchomości ma również prawo wypowiedzieć umowę, jeśli inwestor przestałby lub istotnie opóźniałby się z płatnością czynsz dzierżawnego.
Co będzie działo się z moją nieruchomością od chwili podpisania umowy dzierżawy do rozpoczęcia budowy farmy fotowoltaicznej?
Po zawarcia umowy dzierżawy właściciel działki może nadal użytkować ją tak samo jak dotychczas, aż do faktycznego rozpoczęcia budowy elektrowni fotowoltaicznej. Nieruchomość może być nadal wykorzystywana rolniczo, a właściciel może otrzymywać dopłaty. Prace budowlane rozpoczną się dopiero w późniejszym czasie (po uprzednim zawiadomieniu).
Na jak długo podpisywana jest umowa dzierżawy nieruchomości pod elektrownię fotowoltaiczną?
Umowa zawierana jest na 29 lat i 11 miesięcy. To najdłuższy okres na jaki można w polskim porządku prawnym zawrzeć umowę dzierżawy na czas określony (zapewniając tym samym bezpieczeństwo prawne obu stronom, tj. zarówno właścicielowi nieruchomości jak i inwestorowi).
Na jaką wysokość czynszu dzierżawnego możesz liczyć?
Czynsz dzierżawny zależy od lokalizacji działki, zwłaszcza przewidywanej średniej produktywności w danym regionie, jak również od odległości od linii elektroenergetycznej średniego napięcia (SN) oraz głównego punktu zasilania (GPZ). Oferujemy czynsze dzierżawne na wiodących na rynku poziomach. Czynsz w docelowej wysokości jest wypłacany z góry, w uzgodnionych interwałach, począwszy od rozpoczęcia budowy elektrowni fotowoltaicznej.
Czy kwota wynagrodzenia (czynszu dzierżawnego) może wzrosnąć?
Tak, kwota wynagrodzenia (czynszu dzierżawnego) jest indeksowana inflacją według odpowiedniego wskaźnika GUS.
Dlaczego dzierżawimy nieruchomości rolne zamiast je nabyć?
Zgodnie z prawem, nieruchomość rolną może nabyć jedynie rolnik indywidualny. Dodatkowo, nabyta nieruchomość nie może być sprzedana ani oddana w posiadanie (w tym na podstawie umowy dzierżawy) innym podmiotom przez 5 lat od nabycia. Możemy więc jedynie dzierżawić grunty pod budowę elektrowni fotowoltaicznych. Zakup gruntów jest możliwy jedynie w przypadku, gdy są one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jako tereny produkcyjne lub przeznaczone pod budowę elektrowni fotowoltaicznych.
Czy możecie stać się właścicielem dzierżawionej nieruchomości przez zasiedzenie?
Nie. Zgodnie z kodeksem cywilnym dzierżawca nieruchomości jest jedynie posiadaczem zależnym i nigdy nie może zasiedzieć nieruchomości. Właśnie z tego powodu zawieramy umowę dzierżawy a nie innego rodzaju umowę umożliwiającą długoterminowe korzystanie z nieruchomości.
Które z podatków będzie musiał zapłacić właściciel działki?
Właściciel działki zapłaci wyłącznie zryczałtowany podatek dochodowy od czynszu dzierżawnego, który wynosi obecnie 8,5% (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych). My poniesiemy koszt przekształcenia gruntu z rolnego na inwestycyjny, a następnie będziemy co roku zwracać wysokość naliczonego przez gminę podatku od nieruchomości za dzierżawioną nieruchomość.
Co się stanie z nieruchomością po zakończeniu okresu dzierżawy?
Po zakończeniu okresu dzierżawy, elektrownia fotowoltaiczna zostanie usunięta z dzierżawionego terenu przez dzierżawcę. Dzierżawca jest zobowiązany do usunięcia wszelkich elementów elektrowni fotowoltaicznej oraz przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego. Konstrukcja elektrowni fotowoltaicznej oraz zlokalizowane na Twojej działce panele fotowoltaiczne po zakończeniu założonego okresu eksploatacji nadal mają wysoką wartość rezydualną, a pozostawienie ich nie miałoby dla nas żadnego sensu ekonomicznego i wiązałoby się ze istotną stratą. Po zakończeniu umowy ziemia zostanie przekształcona z powrotem na ziemię rolną.
Co stanie się z elektrownią fotowoltaiczną po śmierci właściciela nieruchomości?
Po śmierci właściciela nieruchomości, na której zlokalizowana jest elektrownia fotowoltaiczna, wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy przejdą na jego spadkobierców. Oznacza to, że umowa pozostanie w mocy na tych samych warunkach, a czynsz dzierżawny będzie wypłacany spadkobiercom, na przykład małżonkowi, dzieciom lub wnukom. Po wybudowaniu elektrowni fotowoltaicznej, właściciel działki może również sprzedać nieruchomość lub przekazać ją jako darowiznę swoim bliskim. W takim przypadku nowy nabywca nieruchomości będzie uzyskiwał przychody z tytułu dzierżawy na uzgodnionych warunkach bez konieczności podpisywania nowej umowy.
Czy po wybudowaniu elektrowni fotowoltaicznej może ona przejść w ręce innego właściciela?
Tak. Elektrownię fotowoltaiczną może nabyć dowolny inwestor, który jest zainteresowany produkcją energii elektrycznej ze słońca. W przypadku sprzedaży elektrowni fotowoltaicznej nowy właściciel wstępuje w prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy. Oznacza to, że dla właściciela ziemi nic się nie zmienia, bowiem nadal otrzymuje taki sam czynsz dzierżawny. Ponadto, inwestorzy aktywni w Polsce w obszarze energetyki odnawialnej stanowią głównie zagraniczne grupy energetyczne oraz międzynarodowe infrastrukturalne fundusze inwestycyjne, które mają znakomitą sytuację finansową, która gwarantuje właścicielowi nieruchomości pewność przyszłych przepływów pieniężnych z tytułu dzierżawy.
Dlaczego budowa farmy fotowoltaicznej na wydzierżawionej nieruchomości może nie dojść do skutku?
Od momentu zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości do osiągnięcia przez projekt etapu gotowości do budowy elektrowni fotowoltaicznej zazwyczaj upływa od 2 do 3 lat. W tym czasie konieczne jest opracowanie wielu dokumentów oraz uzyskanie szeregu pozwoleń i decyzji administracyjnych, takich jak decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, decyzja o określeniu warunków przyłączenia elektrowni PV do sieci dystrybucyjnej oraz decyzja o pozwoleniu na budowę.
Rozwój projektu fotowoltaicznego trwa zwykle od 2 do 3 lat, a może trwać nawet do 5 lat. Największym wyzwaniem w tym czasie jest uzyskanie decyzji o określeniu warunków przyłączenia elektrowni fotowoltaicznej do sieci dystrybucyjnej. Dostępność mocy przyłączeniowych w Polsce, podobnie jak w innych krajach europejskich, jest ograniczona. Istnieje coraz więcej obszarów w których nie można uzyskać zgody na przyłączenie instalacji do sieci dystrybucyjnej ze względu na jej pełne obciążenie i brak możliwości obsłużenia dodatkowej generacji. Infrastruktura elektroenergetyczna w Polsce jest stopniowo modernizowana i rozbudowywana, a jej przepustowość jest zwiększana. Jednak jest to proces czasochłonny.
W trakcie 5-letniego okresu rozwoju projektu często podejmujemy kilka prób uzyskania decyzji o określeniu warunków przyłączenia instalacji od właściwych operatorów sieci dystrybucyjnej (odpowiednio, PGE Dystrybucja, Enea Operator, Tauron Dystrybucja albo Energa-Operator). Niestety, często pomimo wielu prób nie udaje się uzyskać takiej decyzji, co uniemożliwia realizację projektu i budowę elektrowni fotowoltaicznej w danej lokalizacji. Ograniczone moce przyłączeniowe i przestarzała infrastruktura elektroenergetyczna są głównymi przyczynami, dla których budowa elektrowni fotowoltaicznej może nie dojść do skutku.
