Dowiedz się, jakie są zalety dzierżawy gruntu pod budowę elektrowni fotowoltaicznej oraz potencjalne ryzyka z nią związane.
Dzierżawa Gruntu Pod Budowę Elektrowni Fotowoltaicznej – Czy warto?
Rozwój technologii związanych z energią odnawialną („OZE”), w tym fotowoltaiką, przyspiesza z dnia na dzień. Jednym z kluczowych elementów rozwoju infrastruktury OZE w Polsce jest udostępnianie kolejnych lokalizacji nowych źródeł wytwórczych poprzez dzierżawę gruntów spełniających określone kryteria prawne i komercyjne. W tym artykule omówimy, czym jest dzierżawa gruntu pod budowę elektrowni fotowoltaicznej, jakie są jej zalety i związane z nią ryzyka z punktu widzenia właściciela gruntu, oraz jakie tereny są odpowiednie do zlokalizowania na nich tego typu inwestycji, a tym samym do dzierżawy. Podpowiemy też, na jakie punkty warto zwrócić uwagę podczas podpisywania umowy dzierżawy z deweloperem.
Czym jest dzierżawa gruntu pod budowę elektrowni fotowoltaicznej?
Dzierżawa gruntu pod budowę elektrowni fotowoltaicznej to umowa pomiędzy właścicielem gruntu a firmą zajmującą się rozwojem nowych źródeł OZE. Firma deweloperska dzierżawi grunt na czas określony, do 30 lat, a w zamian za to właściciel otrzymuje czynsz dzierżawny w uzgodnionej wysokości, zazwyczaj indeksowany poziomem inflacji. Po zakończeniu umowy można przedłużyć jej obowiązywanie za porozumieniem stron, a w przeciwnym razie grunt przywrócony zostaje przez dewelopera (na jego koszt) do stanu pierwotnego. Cały proces jest ściśle uregulowany prawnie, co zapewnia ochronę zarówno dla właściciela gruntu, jak i dla firmy korzystającej z gruntu w oparciu o umowę dzierżawy. Dzierżawa gruntu pod rozwój elektrowni fotowoltaicznych stała się w ostatnich latach niezwykle popularnym zjawiskiem w Polsce. Jest to forma współpracy korzystna zarówno dla właścicieli gruntów, którzy mogą czerpać atrakcyjne dochody z dzierżawy zabezpieczone na wiele lat (wielokrotnie przewyższające możliwe do uzyskania dochody z eksploatacji rolniczej), jak i dla firm zajmujących się produkcją energii elektrycznej z odnawialnych źródeł, które mogą energię taką produkować, a następnie sprzedawać odbiorcom końcowym (gospodarstwom domowym i przedsiębiorstwom), równocześnie przeciwdziałając zmianie klimatu. W Polsce elektrownie fotowoltaiczne mogą być rozwijane jedynie na gruntach gorszej klasy bonitacyjnej (klasy gleby IV, V lub VI), dzięki czemu mniej wydajne gleby mogą zostać optymalnie wykorzystane, a jej właściciele mogą czerpać dochody zazwyczaj kilkukrotnie przekraczające zyski z działalności rolniczej prowadzonej na tym samym terenie.
Zalety dzierżawy gruntu pod budowę elektrowni fotowoltaicznej oraz potencjalne ryzyka
Dzierżawa gruntu pod budowę elektrowni fotowoltaicznej jest korzystna finansowo zarówno dla właściciela gruntu, jak i dla firmy deweloperskiej. Właściciel otrzymuje regularne płatności za dzierżawę gruntu i co do zasady nie musi ponosić żadnego nakładu pracy (jest to dochód o charakterze pasywnym), a firma dzierżawiąca i operująca źródło wytwórcze generuje zyski z produkcji i sprzedaży energii elektrycznej. Inwestowanie w źródła wytwórcze jest długoterminowe, a nie spekulacyjne. Inwestycje w aktywa infrastrukturalne zapewniają zatem długotrwałe, stabilne przepływy pieniężne. Koszty utrzymania i eksploatacji instalacji są stosunkowo niskie, a profil produkcji energii elektrycznej ze słońca przewidywalny. To oznacza, że zarówno właściciel gruntu, jak i firma dzierżawiąca, mogą cieszyć się stabilnymi dochodami przez wiele lat.
Kolejną korzyścią jest aspekt ekologiczny. Fotowoltaika jest czystym źródłem energii, które nie przyczynia się do wzrostu stężenia dwutlenku węgla w atmosferze. W ten sposób, dzierżawa gruntu pod budowę elektrowni fotowoltaicznej pomaga w walce z globalnym ociepleniem i zmianami klimatycznymi. Dodatkowo, energia słoneczna jest nieograniczonym zasobem, co oznacza, że korzystanie z niej nie prowadzi do wyczerpywania się zasobów naturalnych.
Budowa elektrowni solarnych przynosi także korzyści dla społeczności lokalnej. Z jednej strony, tworzy nowe miejsca pracy, szczególnie dla specjalistów ds. energii odnawialnej oraz specjalistów dot. obsługi/utrzymania źródeł wytwórczych. Wprowadzenie i utrzymanie instalacji fotowoltaicznych wymaga zaangażowania osób z różnych dziedzin, takich jak inżynierowie, technicy i wyspecjalizowani pracownicy obsługi. Z drugiej strony, dzierżawa gruntu pod budowę elektrowni fotowoltaicznej może przyczynić się do rozwoju gospodarczego regionu poprzez przyciąganie inwestycji. Inwestorzy zainteresowani produkcją przemysłową mogą zwrócić uwagę na region, który oferuje dużą dostępność energii solarnej w atrakcyjnej cenie, zwłaszcza w obecnej epoce ograniczania produkcji energii ze źródeł kopalnych. To z kolei może przyciągnąć kolejne inwestycje i stymulować rozwój lokalnej gospodarki.
W ostatnim czasie dużo mówi się o problemach związanych z energią odnawialną oraz jej okresowo ujemnych cenach, wynikających z trudnościami zbilansowania sieci energetycznych w Polsce oraz z nieprzewidywalnością poziomu generacji energii z wiatru i słońca. My osobiście uważamy, że trudności te są przejściowe i będą wkrótce możliwe do pokonania dzięki wielomiliardowym inwestycjom modernizacyjnym dokonywanym obecnie przez operatorów sieci energetycznych w Polsce, jak również rozwojowi technologii magazynowania energii elektrycznej i budowy infrastruktury bateryjnej.
Na co zwrócić uwagę przy negocjacji umowy dzierżawy?
Kluczowe postanowienia umowy
Z perspektywy właściciela gruntu, ustalenie warunków umowy dzierżawy jest bardzo ważne, ponieważ określać będzie warunki współpracy w długim okresie, dochodzącym najczęściej do prawie 30 lat. Infranika, jako odpowiedzialny partner, wierzy, że umowa dzierżawy powinna być przejrzysta, sprawiedliwa i jasno określać wszystkie kluczowe warunki ekonomiczne, a także zabezpieczać najważniejsze interesy właściciela gruntu. Do jej kluczowych elementów należą:
- Precyzyjne oznaczenie gruntu i brak istnienia co do niego roszczeń stron trzecich;
- Przejrzyście określona wartość czynszu dzierżawnego (zarówno w okresie przygotowawczym jak i w okresie faktycznego korzystania z gruntu), a także to, czy będzie on indeksowany corocznie poziomem inflacji i jak często będzie uiszczany (np. miesięcznie, kwartalnie czy rocznie);
- Jasno określone prawa i obowiązki stron;
- Zabezpieczenie trwałości umowy w przypadku wywiązywania się przez dzierżawcę ze zobowiązań określonych w umowie (przede wszystkim terminowa płatność czynszu dzierżawnego), w przypadku opóźnień w płatności wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę;
- Umożliwienie właścicielowi gruntu czerpania z niego korzyści i prowadzenia dotychczasowej działalności do czasu rozpoczęcia budowy elektrowni fotowoltaicznej;
- Określenie, która strona będzie odpowiedzialna za dodatkowe opłaty i podatki (np. podatek od nieruchomości);
- Określenie czasu trwania umowy i potencjalnych okoliczności jego przedłużenia;
- Okres czasu, jaki deweloper otrzyma do rozpoczęcia budowy elektrowni i uzyskania wszelkich niezbędnych zgód (w przypadku braku rozpoczęcia budowy po upłynięciu takiego okresu, co zazwyczaj spowodowane jest brakiem uzyskania warunków przyłączenia nowego źródła do sieci energetycznej, umowa jest najczęściej rozwiązywana);
- Precyzyjne określenie warunków zakończenia umowy, w tym obowiązek dzierżawcy do usunięcia wszelkich elementów elektrowni fotowoltaicznej oraz przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego, na własny koszt dzierżawcy.
Podsumowanie
Dzierżawa gruntu pod budowę elektrowni fotowoltaicznej daje wiele korzyści obu stronom transakcji. Jest to dobry sposób na monetyzację gruntu o słabszej klasie bonitacyjnej, a także na aktywne wsparcie ochrony środowiska i rozwoju gospodarczego społeczności lokalnej. Jednak, aby uniknąć problemów w przyszłości, ważne jest prawidłowe wytypowanie odpowiedniego gruntu przez dewelopera, zawarcie partnerskiej i bezpiecznej umowy, ale przede wszystkim wybór profesjonalnego kontrahenta, który ma odpowiednie kompetencje, żeby sprawnie przeprowadzić formalno-prawny proces rozwoju projektu OZE.
Nie każdy teren nadaje się do zlokalizowania elektrowni fotowoltaicznej. Należy wziąć pod uwagę takie czynniki jak odpowiednie położenie i nachylenie terenu, bliskość linii energetycznych oraz jakość infrastruktury przesyłowej. Właściwie zlokalizowany grunt zapewni optymalne warunki do produkcji energii elektrycznej.
Ponadto, skuteczne zakończenie procesu przekładające się na rozpoczęcie czerpania korzyści z czynszu dzierżawnego przez właściciela gruntu wymaga profesjonalnej wiedzy i umiejętności po stronie dewelopera. Ważne jest również, aby przed rozpoczęciem negocjacji dokładnie zrozumieć warunki umowy oraz strategię dewelopera na maksymalizację prawdopodobieństwa przyłączenia nowego źródła wytwórczego do sieci.
